Taux fixe ou variable : arrêtez de vous demander où s’en vont les taux

Si j'avais un dollar chaque fois qu'un client me demande : « Matt, penses-tu que les taux vont monter ou descendre? », j'écrirais ces lignes les pieds dans le sable. C'est la question qu'on me pose le plus souvent, et je comprends pourquoi. Personne ne veut bloquer un taux fixe de 5 ans la semaine avant que les taux baissent, et personne ne veut voir son taux variable grimper le lendemain de la signature.

La vérité, c'est que personne ne sait où s'en vont les taux. Ni moi, ni les économistes des banques, ni les commentateurs à la télé. Alors plutôt que d'essayer de prédire l'avenir, je dis à mes clients de se concentrer sur ce qu'on peut contrôler : les caractéristiques de chaque produit, et celui qui convient vraiment à leur vie.

Aucun des deux produits n'est meilleur que l'autre. Ce sont des outils différents pour des situations différentes. Voyons ça de plus près.

Le taux fixe : l'option « on signe et on n'y pense plus »

Un prêt hypothécaire à taux fixe fait exactement ce que son nom indique. Vous vous entendez sur un taux et sur un terme (5 ans, c'est le plus courant au Canada), et votre paiement ne bouge pas. Les taux peuvent monter de 3 % ou baisser de 3 % : votre paiement mensuel reste exactement le même.

Pour beaucoup de clients, c'est le bon choix. Si vous achetez pour la première fois et que vous êtes à la limite pour vous qualifier, si vous êtes une jeune famille avec un budget serré, ou si vous ne voulez tout simplement pas penser à votre hypothèque chaque fois que la Banque du Canada fait une annonce, la tranquillité d'esprit vaut beaucoup. Vous signez, vous n'y pensez plus et vous vivez votre vie.

Le revers de la médaille? Les pénalités.

Si vous devez rompre un prêt à taux fixe en cours de terme, la pénalité peut faire mal. On parle du plus élevé des deux montants suivants : trois mois d'intérêts ou le différentiel de taux d'intérêt (DTI). Chez la plupart des grandes banques, le calcul du DTI peut atteindre des dizaines de milliers de dollars, selon le temps qu'il reste à votre terme et l'évolution des taux.

Quand est-ce que ça compte? Plus souvent qu'on pense :

• Vous vendez votre maison et ne transférez pas votre prêt hypothécaire à une nouvelle propriété

• Les taux baissent et vous voulez refinancer pour en profiter

• Vous voulez changer de prêteur en cours de terme pour obtenir une meilleure offre

• La vie vous surprend : un divorce, un déménagement pour le travail, un changement de plans

Si l'une de ces situations vous semble possible au cours des cinq prochaines années, ça vaut la peine d'y penser sérieusement avant de signer à taux fixe.

Le taux variable : le choix de la flexibilité

Un taux variable suit le taux préférentiel, qui bouge au rythme des décisions de la Banque du Canada. En échange d'accepter ces variations, vous obtenez trois vrais avantages que beaucoup de gens ne connaissent pas :

1. La pénalité de sortie est petite et prévisible. Vous pouvez rompre un prêt à taux variable n'importe quand, pour n'importe quelle raison, et la pénalité se limite à trois mois d'intérêts : pas de DTI, pas de surprises. Vous savez toujours à peu près combien il vous en coûterait pour partir.

2. Vous pouvez passer au taux fixe en tout temps, sans frais. Si vous devenez nerveux quant à la direction des taux, vous pouvez bloquer le taux fixe offert à ce moment-là. En général, vous devrez choisir un terme égal ou supérieur à ce qu'il reste à votre prêt actuel, mais la conversion elle-même ne vous coûte rien.

3. Historiquement, il coûte généralement moins cher à long terme. Sur de longues périodes de l'histoire hypothécaire canadienne, les emprunteurs à taux variable ont généralement payé moins d'intérêts au total que ceux qui avaient choisi le taux fixe. Mais « généralement » ne veut pas dire « toujours », et c'est justement pour ça que c'est une décision personnelle, pas une formule.

C'est ici que ça devient un peu technique, et c'est là que je vois le plus de confusion : il existe en fait deux types de prêts à taux variable, et ils se comportent très différemment.

Paiements rajustables ou paiements fixes : sachez lequel vous obtenez

Taux variable à paiements rajustables (ARM, en anglais) : Quand la Banque du Canada modifie son taux, votre paiement change aussi. Les taux montent, votre paiement augmente tout de suite. Les taux baissent, votre paiement diminue. C'est le taux variable « classique ».

Taux variable à paiements fixes (VIRM, en anglais) : Votre paiement reste le même, même quand la Banque du Canada bouge. Ce qui change en coulisses, c'est la répartition entre les intérêts et le capital. Si les taux montent, une plus grande partie de votre paiement va aux intérêts et une plus petite au capital : votre période d'amortissement s'allonge discrètement. Si les taux baissent, c'est l'inverse.

Aucun des deux n'est automatiquement meilleur. Les paiements rajustables vous donnent un répit immédiat quand les taux baissent, mais aussi une vraie pression sur votre budget quand ils montent. Les paiements fixes protègent votre budget mensuel des surprises, mais il faut surveiller votre amortissement, qui peut s'allonger si les taux restent élevés un bon bout de temps.

Un truc que je donne à tous mes clients à taux variable

Si vous optez pour le taux variable, surtout à paiements fixes, voici une façon simple de vous protéger contre la volatilité des taux : fixez votre paiement comme si votre taux était de 1 à 2 % plus élevé, plutôt que de vous en tenir au paiement minimum exigé.

Ce coussin supplémentaire fait deux choses. Il vous donne une marge de manœuvre en cas de hausse des taux, pour qu'une augmentation ne prenne pas votre budget par surprise. Et chaque dollar de plus va directement au capital, donc vous remboursez votre hypothèque plus vite pendant que les taux jouent encore en votre faveur. C'est une petite habitude qui rend le taux variable beaucoup moins stressant.

Alors, lequel vous convient?

Ce n'est pas une question à laquelle je peux répondre avec une prévision de taux, et quiconque vous dit savoir avec certitude où s'en vont les taux ne fait que deviner. Ce que je peux faire, c'est examiner votre situation : votre budget, la probabilité que vous rompiez votre prêt avant la fin du terme, votre besoin de certitude par rapport à votre besoin de flexibilité. Puis vous aider à choisir le produit qui convient vraiment à votre vie.

Le taux fixe et le taux variable sont deux bons prêts hypothécaires. Le seul mauvais choix, c'est d'en prendre un sans comprendre ce que vous sacrifiez.

Si vous voulez qu'on regarde vos options ensemble, réservons un appel. Je vous montrerai les chiffres pour votre situation et je vous aiderai à décider en toute confiance, sans devinettes.

Au plaisir,
Mathieu Nesbitt