Une question que j'entends presque chaque semaine, souvent dès le début d'un premier appel : « Ma banque m'a toujours bien traité. Pourquoi est-ce que je ferais affaire avec un courtier? »
C'est une bonne question. Et si votre banque s'avère être le bon choix pour vous, je vais vous le dire. Mais j'aimerais que vous preniez cette décision en sachant tout ce qui est sur la table, parce qu'un prêt hypothécaire, c'est beaucoup plus qu'un taux.
Quand on me demande ce que fait un courtier hypothécaire, ma réponse est simple. Au fil des années, j'ai bâti des relations avec de nombreux prêteurs : grandes banques, coopératives de crédit et prêteurs monogammes. Mon rôle, c'est d'utiliser le levier de ces relations pour vous obtenir les meilleures conditions pour vos projets. Les conditions, pas seulement le taux. Voici ce que je veux dire.
Tout commence par l'écoute, pas par un taux
Si vous m'appelez pour me demander mon meilleur taux, je vais vous répondre que je n'ai pas encore assez d'information pour vous en donner un. Ce n'est pas une façon d'esquiver la question. Le bon prêt hypothécaire dépend de ce qui s'en vient dans votre vie au cours des cinq à dix prochaines années. Prévoyez-vous avoir des enfants? Pourriez-vous déménager pour le travail, rénover, aider un parent, lancer une entreprise ou acheter un chalet? Un taux plus bas sur un prêt qui ne correspond pas à vos projets peut finir par vous coûter bien plus cher qu'un taux un peu plus élevé sur un prêt qui y correspond.
Alors je pose beaucoup de questions d'abord. Ensuite, on bâtit le prêt hypothécaire autour de ces projets.
Chaque prêteur fonctionne différemment
C'est la partie que la plupart des gens ne voient jamais. Deux prêts hypothécaires au même taux peuvent se comporter de façon complètement différente une fois que vous vivez avec. Voici les caractéristiques que je compare pour chaque client.
Remises en argent. Certains prêteurs offrent une remise en argent à la signature. Ça peut aider avec les frais de clôture, mais lisez les petits caractères : chez plusieurs prêteurs, si vous rompez votre prêt avant la fin du terme, une partie ou la totalité de ce montant doit être remboursée. Mieux vaut le savoir avant de compter dessus.
Le coût de faire affaire avec un prêteur. Frais d'évaluation, frais juridiques, frais administratifs, frais de quittance plus tard. Certains prêteurs en assument une partie, d'autres non. Le taux est un chiffre. Ce que vous payez réellement, c'est le portrait complet.
Privilèges de remboursement anticipé. La plupart des prêts vous permettent de payer plus sans pénalité, mais le montant varie beaucoup. Certains prêteurs permettent 10 % par année, d'autres 15 %, d'autres 20 %. Cette flexibilité se présente habituellement sous deux formes :
Montant forfaitaire : un paiement une fois par année (ou plus) directement sur le capital, généralement plafonné à un pourcentage du montant initial du prêt.
Augmentation des versements : hausser votre paiement régulier d'un certain pourcentage.
Un truc que peu de gens connaissent : si vous devez un jour rompre votre prêt, utiliser votre privilège de remboursement anticipé avant de le rompre peut réduire le solde sur lequel la pénalité est calculée. Chaque prêteur a ses propres règles quant au moment, alors confirmez toujours d'abord. Mais ça peut faire une vraie différence.
Fréquence des paiements. Mensuelle, deux fois par mois, aux deux semaines, hebdomadaire, et des versions « accélérées » qui ajoutent discrètement l'équivalent d'un paiement de plus par année. Aligner vos paiements sur votre paie compte plus qu'on pense.
Le calcul de la pénalité. C'est le gros morceau. Si vous rompez un prêt à taux fixe avant terme, la pénalité est habituellement le plus élevé de trois mois d'intérêts ou du différentiel de taux d'intérêt (DTI). Les prêteurs ne calculent pas tous le DTI de la même façon. Certains utilisent le taux que vous avez réellement signé. D'autres partent de leur taux affiché et soustraient l'escompte que vous avez obtenu. Pour le même solde et le même terme restant, ces deux méthodes peuvent donner des pénalités qui diffèrent de plusieurs milliers de dollars. La plupart des gens découvrent laquelle s'applique à eux seulement au moment de rompre leur prêt. Je préfère que vous le sachiez dès le premier jour.
Accès à une marge de crédit hypothécaire. Certains prêts viennent avec une marge de crédit disponible tout de suite, ou qu'on peut ajouter plus tard sans tout requalifier. Si des rénovations, un placement ou un fonds d'urgence font partie de vos projets des cinq à dix prochaines années, ça compte.
Charge standard ou charge collatérale. C'est la façon dont le prêt est enregistré sur le titre de votre propriété. Une charge collatérale est souvent enregistrée pour un montant plus élevé que ce que vous empruntez, ce qui peut faciliter l'accès à une plus grande part de votre valeur nette plus tard, auprès du même prêteur. Une charge standard est enregistrée pour le montant emprunté, ce qui rend habituellement plus simple le transfert vers un autre prêteur au renouvellement. Ni l'une ni l'autre n'est mauvaise. Elles sont conçues pour des projets différents.
Taux ajustable ou taux variable. Les deux suivent le taux préférentiel, mais différemment. Avec un prêt à taux ajustable, votre paiement change quand le taux préférentiel change. Avec un prêt à taux variable, votre paiement reste habituellement le même et c'est plutôt la répartition entre intérêts et capital qui change. Même idée, expérience très différente d'un mois à l'autre. J'en parle davantage dans mon dernier article, Taux fixe ou variable : arrêtez de vous demander où s'en vont les taux.
Banques, coopératives de crédit et prêteurs monogammes
Un mot rapide sur les types de prêteurs, parce que la question revient à presque chaque appel.
Les banques offrent des prêts hypothécaires en plus des comptes, de l'épargne, des cartes de crédit et des placements.
Les coopératives de crédit appartiennent à leurs membres, sont souvent régionales, et certaines ont des critères de prêt plus souples.
Les prêteurs monogammes ne font qu'une chose : des prêts hypothécaires. Vous ne les trouverez pas au coin de la rue parce qu'ils passent par des courtiers. Beaucoup de gens n'en ont jamais entendu parler, et ils sont souvent un excellent choix.
Chacun a ses forces. Certains sont plus souples sur le revenu, d'autres sur le type de propriété, d'autres sur les pénalités ou les remboursements anticipés. Une partie de mon travail, c'est de savoir quel prêteur convient à quelle situation, et qui appeler quand un dossier ne rentre pas dans une case.
Concrètement, à quoi ça ressemble
Quand on travaille ensemble, je vous présente deux ou trois options de prêteurs côte à côte, pas une seule. Avant de regarder un seul chiffre, je vais vous demander de ne pas sauter directement au taux. On va parler des caractéristiques ci-dessus et de la façon dont chaque option s'intègre à votre vie. Le taux compte, mais ce n'est qu'une partie de l'histoire.
Si vous voulez d'abord vérifier auprès de votre banque, c'est tout à fait normal. Posez-leur les mêmes questions : Comment ma pénalité est-elle calculée? Quels sont mes privilèges de remboursement anticipé? Pourrai-je accéder à ma valeur nette plus tard? Quels frais vais-je payer, par écrit? Puis comparez. Mon objectif, c'est que vous signiez en sachant exactement ce que vous signez.
En résumé
Quand vous achetez une maison ou renouvelez, tout le monde a une opinion : amis, famille, voisins. Ce n'est pas parce qu'un prêt hypothécaire convenait à quelqu'un d'autre qu'il vous convient. Un prêt hypothécaire, ce n'est pas vraiment une question d'argent. C'est une question de chez-soi et d'avenir.
Que vous achetiez votre première maison à Ottawa, que vous renouveliez ailleurs en Ontario ou que vous financiez une propriété en Alberta, ça me fait toujours plaisir d'en discuter. Ça inclut un deuxième regard sur le prêt que vous avez déjà. Aucune pression, et pas de taux avant que je comprenne bien vos besoins.
Si vous voulez qu'on regarde vos options ensemble, réservons un appel.
Au plaisir,
Mathieu Nesbitt
Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil financier, juridique ou fiscal. Les caractéristiques, frais, pénalités et critères d'admissibilité varient selon le prêteur et le produit, peuvent changer et sont sous réserve d'approbation. Consultez un professionnel hypothécaire autorisé au sujet de votre situation. Mathieu Nesbitt, agent hypothécaire de niveau 2, permis d'initiateur nº M24000343. Dominion Lending Centres Complete Mortgage Solutions, permis de maison de courtage nº 13237 (Ontario). A Better Way Mortgages (Alberta), permis nº CON-00138508. Chaque bureau est indépendant.